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局各相關(guān)股室,、下屬事業(yè)單位：

　　為進(jìn)一步規(guī)范我市工業(yè)用地（包括物流倉儲用地,，下同）分割或合并工作,，優(yōu)化配置土地資源,，盤活存量工業(yè)用地資源,，助力企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）《福建省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押二級市場實施方案的通知》（閩政辦〔2020)49號）等法律法規(guī)和文件的規(guī)定,，現(xiàn)就相關(guān)工作通知如下：

　　一、適用范圍

　　適用于我市范圍內(nèi)未列入近期拆遷改造范圍的工業(yè)用地,。用地應(yīng)具備如下條件：

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；

　?。ǘ?quán)屬清晰,已取得不動產(chǎn)權(quán)證（土地使用證和房屋所

　　有權(quán)證）,；

　　（三）無查封登記或者其他限制權(quán)利登記的情形,；

　?。ㄋ模o應(yīng)當(dāng)依法收回土地使用權(quán)的情形；

　?。ㄎ澹┪幢徽J(rèn)定為閑置土地,；

　　（六）未存在超用地紅線和超規(guī)劃指標(biāo)等違法行為,；

　?。ㄆ撸┏鲎尯贤淮嬖诎础耙黄笠徊摺甭涞卣撸▋?yōu)惠地價）

　　取得宗地的情況；

　?。ò耍┕I(yè)項目用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同不存在

　　約定不得分割轉(zhuǎn)讓條款,；

　　（九）采取劃撥方式取得工業(yè)用地使用權(quán)的,，申請分割或合并前需補(bǔ)辦土地出讓手續(xù),。

　　二、宗地分割

　　工業(yè)用地宗地分割,，是指工業(yè)用地在不改變土地使用者,、土地用途，在滿足規(guī)劃設(shè)計條件下,，把一宗地分割成若干宗獨(dú)立用地的行為,。分割方案需滿足下列要求：

　　（一）分割后單宗用地原則不得少于5畝（符合我市出臺其他有關(guān)文件規(guī)定的情形除外）,；

　?。ǘ┢髽I(yè)按照投資協(xié)議書和出讓合同約定完成全部投資,，若無約定的且未完全建成的則要求已辦理施工許可證且開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積超過三分之一,；

　?。ㄈ┫硎苷貎r優(yōu)惠的宗地應(yīng)按土地出讓合同及掛牌出讓條件等要求進(jìn)行投資并經(jīng)市用地聯(lián)席會研究同意后方可申請；

　?。ㄋ模┳诘胤秶鷥?nèi)已建房屋取得相應(yīng)的不動產(chǎn)權(quán)證書,；

　　（五）土地分割需根據(jù)用地總平面圖方案,、規(guī)劃道路或宗地范圍內(nèi)明顯界標(biāo)物進(jìn)行分割,，滿足規(guī)劃、消防等要求,，不影響使用功能,，符合工業(yè)項目配建比例要求；

　?。┬姓k公及生活服務(wù)設(shè)施原則上不得單獨(dú)分割,；

　　（七）同一宗地分割后,，應(yīng)按分割前原宗地紅線進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計,，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施比例,、建筑退讓,、停車配套等應(yīng)按原宗地規(guī)劃條件執(zhí)行；

　?。ò耍┓指畹墓I(yè)用地使用權(quán)的使用年限為原工業(yè)用地出讓合同約定的使用年限,；

　　（九）與政府有關(guān)部門簽訂《監(jiān)管協(xié)議》約定一定年限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的宗地,，需待滿足轉(zhuǎn)讓條件后方可提出申請分割,。

　　三、宗地合并

　　工業(yè)用地宗地合并,，是指依據(jù)國土空間總體規(guī)劃及詳細(xì)規(guī)劃,，將同一土地使用權(quán)人名下已辦理不動產(chǎn)登記、同為出讓且土地登記用途均屬工業(yè)的若干宗相連用地整合為單宗用地,。合并方案需滿足下列要求：

　?。ㄒ唬┳诘睾喜⒑蟮耐恋亟?jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及 生活服務(wù)設(shè)施的比例,、建筑退讓,、停車配建等具體建設(shè)要求可以按合并前各宗地的土地出讓合同進(jìn)行整體平衡，也可以仍按合并前各宗地的土地出讓合同分別執(zhí)行,。

　?。ǘ┥婕爸笜?biāo)整體平衡的項目，宗地合并后應(yīng)同步調(diào)整用地紅線,，依原出讓合同所附規(guī)劃要求重新出具規(guī)劃條件,，重新簽訂合并后土地出讓合同,，重新約定開工、竣工時間,，自重新簽訂出讓合同或簽訂出讓合同變更合同之日起六個月內(nèi)為開工日期,；自約定開工之日起二年內(nèi)竣工。

　?。ㄈ┤园春喜⑶案髯诘氐耐恋爻鲎尯贤謩e執(zhí)行的并宗申請,，不再限制兩宗地間的建筑退讓，但各建筑單體不得跨越原宗地分界線,；

　?。ㄋ模┖喜⒑笥玫氐氖Ｓ嗍褂媚晗逓樵怯浀氖Ｓ嗍褂媚晗蕖：喜⑶岸嘧谕恋氐氖Ｓ嗍褂媚晗薏灰恢碌?，合并后用地的剩余使用年限按合并前多宗土地中的最短進(jìn)行約定,。

　　四、其他要求

　?。ㄒ唬┓指?、合并宗地沿用原土地出讓合同，但原合同無明確各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的,，一般工業(yè)用地指標(biāo)按照容積率上限3.0,，在滿足消防、環(huán)保,、交通等要求的前提下,，建筑密度不設(shè)上限；建筑系數(shù)下限40%,。物流倉儲用地指標(biāo)按照容積率上限4.0,，在滿足消防、環(huán)保,、交通等要求的前提下,，建筑密度不設(shè)上限，建筑系數(shù)下限50%,。

　?。ǘ┓指睢⒑喜⒆诘毓I(yè),、物流倉儲項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積（按對應(yīng)建筑基底面積計算）不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%,。其中工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施建筑面積不得超過總建筑面積的15%，工業(yè)生產(chǎn)必需的研發(fā),、設(shè)計,、檢測、中試設(shè)施，可在行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施之外計算,，且建筑面積小于工業(yè)項目總建筑面積的15%,，并要符合相關(guān)工業(yè)建筑設(shè)施規(guī)范要求；物流倉儲項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施建筑面積不得超過總建筑面積的15%（總建筑面積含地下室等建筑面積）,。

　　（三）辦理分割,、合并的宗地需滿足無查封登記,、無抵押登記（經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的除外，但辦理變更登記前需解除抵押登記）等限制權(quán)利登記的情形,。

　?。ㄋ模┥婕昂罄m(xù)轉(zhuǎn)讓的，出讓合同,、投資監(jiān)管協(xié)議等應(yīng)未約定限制轉(zhuǎn)讓的條款,，或符合約定的轉(zhuǎn)讓條件。

　?。ㄎ澹┓指?、合并后的地塊應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的,，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù),。

　　（六）擬分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的,，取得相關(guān)權(quán)利人書面同意,，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。

　?。ㄆ撸┙?jīng)批準(zhǔn)同意分割的工業(yè)用地,，土地權(quán)利人應(yīng)在批準(zhǔn)后六個月內(nèi)辦理土地變更登記。不動產(chǎn)權(quán)證記事欄應(yīng)注明：1,、該宗地屬分割,，相應(yīng)建設(shè)指標(biāo)應(yīng)按原宗地規(guī)劃條件執(zhí)行，宗地設(shè)計方案應(yīng)征得原宗地其余利益相關(guān)者同意,；2,、不得在分割線上擅自建設(shè)圍墻等建構(gòu)筑物，確保滿足消防要求,。

　　五,、申報材料

　　（一）土地使用權(quán)分割合并申請書,；

　?。ǘ┓ㄈ舜碜C明書；

　?。ㄈ┓煞ㄒ?guī)和土地出讓合同規(guī)定的完稅或者減免稅憑證,；

　?。ㄋ模┩恋爻鲎尯贤ū匾型恋厥褂米C（不動產(chǎn)權(quán)證）（必要）和地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明,；

　?。ㄎ澹┩恋亻_發(fā)投資進(jìn)度情況證明；（土地出讓時有約定的應(yīng)提供）

　?。┩恋胤指?合并宗地圖及界址坐標(biāo)資料,，應(yīng)載明分割/合并后宗地規(guī)劃指標(biāo)；

　?。ㄆ撸┰O(shè)計方案認(rèn)可意見及工程規(guī)劃許可證,；

　　（八）不動產(chǎn)是否抵押登記和查封登記的查詢記錄,；

　?。ň牛┪赐耆ǔ捎玫鼗虮慌卸橐伤崎e置土地的，應(yīng)提供施工許可證,、無人機(jī)航拍圖（全景4個角度4張）及現(xiàn)狀測繪資料并滿足開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積超過三分之一,。

　　六、辦理流程

　　由工業(yè)用地權(quán)利人提供申請報告,、用地分割或合并的測繪 報告及圖紙,、國有土地使用證（不動產(chǎn)權(quán)證）、土地出讓合同,、總平面圖方案及分割方案圖紙（辦理分割手續(xù)時需提供）等向市不動產(chǎn)登記中心申請工業(yè)用地的分割或合并,。分割或合并方案審核不通過的，退還申請材料,，并根據(jù)審核意見告知原因,。

　　七、附則

　?。ㄒ唬┍疚募杂“l(fā)之日起施行,，有效期至2030年1月5日止，由市自然資源局負(fù)責(zé)解釋,。

　?。ǘ┍疚募?zhí)行過程中如與上級出臺的相關(guān)政策文件沖突的，以上級政策要求為準(zhǔn),。

　　附件：石獅市宗地分割,、合并審核表

　　石獅市自然資源局

　　2025年1月6日

  （此件主動公開）

　　附件

　     石獅市宗地分割、合并審批表